Signaler un logement insalubre

Présentation

L’insalubrité implique une appréciation qui associe la dégradation d’un logement à des effets sur la santé des occupants. Lorsqu’un immeuble présente un danger pour la santé ou la sécurité des occupants, le préfet peut engager une procédure d’insalubrité à l’encontre du propriétaire d’un logement ou du syndic de copropriété lorsque l’immeuble est en copropriété.

L’insalubrité s’analyse au cas par cas et après visite des lieux, en se référant à une liste de critères d’évaluation.

L’évaluation de l’état d’insalubrité est notamment appréciée au regard :

  • de l’éclairement naturel des pièces principales,
  • des structures du logement (organisation intérieure, dimensions des pièces, protection phonique, isolation thermique, état des surfaces),
  • de facteurs de risques spécifiques (installations de combustion, toxiques présents tels que peintures au plomb, amiante, risques de chutes de personnes),
  • de l’humidité, de l’aération des pièces,
  • des équipements (alimentation en eau potable, évacuation des eaux usées, électricité, gaz, chauffage, cuisine, WC, salle de bain ou d’eau),
  • de l’usage et l’entretien des lieux (propreté courante, mode d’occupation, sur-occupation).

Démarches

  • Tout locataire (ou autre occupant) d’un logement insalubre doit le signaler à la mairie. En principe, c’est le service communal d’hygiène et de santé (SCHS) ou des agents d’une agence régionale de santé (ARS) qui interviennent pour visiter le logement et réaliser un rapport concluant ou non à l’insalubrité.
  • Une fois saisi du rapport concluant à l’insalubrité, le préfet consulte dans les deux mois une commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques.
  • Le préfet informe le propriétaire concerné, par lettre recommandée avec avis de réception, qu’une réunion va se tenir avec cette commission. Cette lettre doit lui être parvenue au minimum 30 jours avant la réunion pour qu’il puisse produire ses observations. Après avis de la commission, le préfet prend un arrêté d’insalubrité remédiable ou irrémédiable et le notifie au propriétaire. Cet arrêté est affiché en mairie.

Infos pratiques : Nos réponses à vos questions


Lorsqu’un logement fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité, le loyer versé par les occupants cesse d’être dû à compter du 1er jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie. Le loyer sera de nouveau dû à partir du 1er jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté mettant fin à l’interdiction d’habiter dans les lieux.

Le propriétaire doit assurer le relogement des occupants. Le nouveau logement doit être décent et correspondre aux besoins des occupants. En cas de défaillance du propriétaire, le préfet prend les dispositions nécessaires pour reloger les occupants aux frais du propriétaire et majorés d’intérêts. Le propriétaire peut également faire l’objet de poursuites pénales.
En savoir plus sur service-public.fr.
Le propriétaire d’un logement insalubre ou en état de péril risque des peines de prison (d’un à trois ans d’emprisonnement selon les faits punissables), d’amende (de 50 000 à 100 000 € selon les faits punissables) et des peines complémentaires s’il est coupable de certains faits.
Le propriétaire risque également de se voir infliger des peines complémentaires parmi lesquelles :
  • la confiscation de l’immeuble ou du logement incriminé,
  • l’interdiction pour une durée de 5 ans au plus d’avoir une activité professionnelle ou sociale en rapport avec les faits commis (agent immobilier, syndic…),
  • et/ou l’interdiction d’acheter pour une durée de 5 ans au plus un bien immobilier à usage d’habitation, à d’autres fins que son occupation à titre personnel


Il ne faut pas confondre logement insalubre (ou indigne) et logement indécent. Par nature, un logement insalubre est toujours indécent mais un logement indécent, à l’inverse, n’est pas toujours insalubre. En réalité, il existe une progressivité dans la notion d’habitabilité qui lie le locataire à son propriétaire – une aggravation par phases, rapportée sur le site de l’ADIL :
  1. Mauvais entretien du logement
  2. Réparations locatives à la charge du locataire
  3. Réparations plus importantes à la charge du propriétaire
  4. Indécence
  5. Manquement à l’hygiène et à la salubrité
  6. Insalubrité/péril des occupants.

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